Почему своё жильё станет роскошью: рынок уходит в аренду

Виктор Зубик

Основатель Smarent · Управление арендной недвижимостью: 1300 квартир в управлении, около 3000 арендаторов. Эксперт рынка недвижимости Москвы и Петербурга

Telegram YouTube — @smarent

Путь эксперта

Smarent: от сервиса управления до 1300 квартир

• Компания создана во время ковида: «И в ковид было очень всем страшно и непонятно. И люди в основном в этот момент, многие закрывались, ничего не делали»
• Сейчас в управлении 1300 квартир, «у нас живёт, наверное, 3000 арендаторов где-то». За прошлый год — больше 400 мебелировок
• Штат около 80-90 человек плюс партнёрская сеть: около 80 брокеров и 20 дизайнеров
• Пивот на старте: хотели делать сервис управления, но «оказалось, что люди не умеют выбирать недвижимость под аренду»
• О себе честно: «Я не брокер, я никогда не работал брокером. И любой брокер компании Smarent лучше подберёт квартиру, чем я»
• Про культуру: «Многие приходят к нам и думают, что у нас там легко, по-домашнему, хорошо. Вот мы не семья вообще. Мы вот спортивная команда»
• Видит потолок рынка для себя в 10 тысячах квартир управления — «я думаю, что когда-нибудь к этой цели дойдём»

Если вернуть меня 6 лет назад, в 19-20 год, я бы сказал, что ты какой-то херней страдаешь — не нужно вообще это запускать. То есть я бы не запустил то, что сделал. Отсутствие опыта или понимания каких-то проблем помогло запустить компанию.— Виктор Зубик

Рынок уходит в аренду

Институциональная аренда, ставка и разворот на вторичку

• «Структурно я вижу, что рынок переходит в рынок институциональной аренды, и мы в периоде очень длинной, высокой ключевой ставки, и рынок уйдёт в аренду больше»
• Но это не про шеринг: «Я за, когда ты и владеешь недвижимостью, где она более выгодная, и арендуешь там, где она тебе сегодня более выгодная или подходящая»
• При снижении ставки цена на вторичку будет расти: «чем ниже ключевая ставка, тем более доступна ипотека», увеличивается круг людей, которым её вообще одобрят
• Статистика разворота: по Москве в апреле 14 тысяч сделок на вторичке против 7 тысяч в начале года, а первичка, наоборот, снизилась
• Расчёт на пальцах: квартира за 30-32 млн, есть 10 млн, ставка 8% — платёж 189 тысяч в месяц. При нынешней ставке 16% платёж будет около 360 тысяч
• Вывод из расчёта: «доля людей, она не уйдёт в рынок вообще покупки, останутся в аренде»

Люди смотрят на ипотечный платёж, а это неправильно. Правильнее смотреть на доступность ипотеки — дадут ли тебе ипотеку или нет.— Виктор Зубик

Зачем покупают квартиры

Вторая-третья, первый актив, детям и жене

• Основные категории покупателей: вторая-третья квартира, когда жилищный вопрос уже решён, либо, наоборот, самый первый актив
• Третья категория, которую сам не ожидал, — квартира для детей: «куча клиентов из Казани с удовольствием покупают квартиры, однушки-студии своим детям, которые в надежде переедут в Москву»
• Питер добавили как регион, «потому что не всем хватает денег на Москву»
• Квартира для жены: «можно купить объект недвижимости инвестиционный так, чтобы жена с этого объекта получала рентный поток. И не нужно было ей ежемесячно давать деньги»
• Про тех, кто говорит, что недвижимость не нужна: «в реальности у таких людей есть куча коммерческой недвижимости, куча активов, земли какой-нибудь, сельхозки»
• Порядок действий: «сначала есть стратегия, цель, потом изучаются финансовые возможности, и потом под это подбирается объект недвижимости»

Люди сначала выбирают объект недвижимости, а потом думают, как его купить. Не так.— Виктор Зубик

Как выбирать объект

Ликвидность важнее вкуса: метраж, отделка, локация

• Квартиру ребёнку лучше не оформлять на него: «Какой-то ребёнок может подумать, что это инструмент заработка» — и уйти в депозиты, крипту или дефи
• Пусть ребёнок сам платит коммуналку: «чтобы он понимал, что существует коммуналка, есть отопление, ещё существует капремонт, есть вода, водоотведение»
• Брать ликвидное и с прицелом на продажу: «это нужно воспринимать как временный инструмент»
• Для Питера — скорее жилая недвижимость, а не апартаменты: «в рамках ликвидности, наверное, взял бы всё равно больше жилую»
• Отделка от застройщика, даже неидеальная: иначе «начнутся хорошие конвекторы, шумоизоляция, приточная вытяжная вентиляция», а на ликвидность это не повлияет
• Метраж под аренду: «я бы даже смотрел бы квартиру какую-нибудь там 32-33 метра… Не 38, не 45, не 50 метров»; нужны зона кухни и нормальная двухспальная кровать за закрытой дверью
• На видовые характеристики не смотреть вообще, особенно в первом жилье
• «Большинство наших клиентов, если бы знали, что они покупают, они бы ни в коем случае это не купили. Потому что мы всё-таки продаём финансовую модель и цифры, и там не им жить»

К инвестиции в недвижимость нужно относиться как к покупке гостиничного номера. Не нужно приходить с мастер-карточкой и проверять, а кто там в этом номере сегодня спит.— Виктор Зубик

Апартаменты, жильё и налоги

Статус, инфраструктура и вычет в 20 метров

• Главное отличие — «статус жилья и налоги. Налог на владение и налог на землю»: апартаменты чаще стоят на земле, которая в аренде у города на 40 лет
• «У апартаментов нет инфраструктуры. То есть они не обязаны обеспечивать парковками, машино-местами, детскими садами» — это условно гостиница, в которой живут люди
• Слова «апартаменты» в Росреестре не существует: есть жилая и нежилая недвижимость. Застройщики покупали участки, где нельзя строить жильё, и продавали нежилое «под видом апартаментов»
• Налоги: на апартаменты гостиничного типа по Москве до 0,5% кадастровой стоимости, на жилую «где-то ещё в 3 раза дешевле», на коммерческое помещение — около 2%
• Вычет: налог на жильё считается с площади минус 20 квадратных метров — «если кто-то покупает квартиру 20 квадратных метров или 19, у неё отсутствует вообще налог на недвижимость»
• В Москве апартаменты держат цену, «потому что они запрещены сейчас строить. И поэтому они приравнены ко вторичному рынку недвижимости»

У нас налоги на недвижимость не поднимают, но поднимают кадастровую стоимость. Потому что если поднять налог, это негативно будет восприниматься.— Виктор Зубик

Почему недвижимость берут с плечом

Ипотека как инструмент и главное отличие от биржи

• «Форма владения недвижимостью не важна». Тезис «купил в ипотеку — квартира банка» — «просто манипуляция разных аналитиков, которые используют очень популистские выражения»
• «Инвестиция в недвижимость хороша через плечо. В целом инвестиция в недвижимость без плеча очень низкодоходная»
• Пример: объект за 30 млн со взносом 10 млн в рассрочку, продажа за 40 через два года — на вложенные 15 заработали 10. Купил бы за все 30 — заработал бы те же 10, но доходность намного ниже
• Ключевое отличие от биржи: «у вас никто не имеет права забрать вашу недвижимость в случае понижения или временного понижения цены»
• На бирже то же плечо убивает: «как только наши облигации упадут на процентов 10 или 20, у нас уже сработают стоп-лоссы» — вернут часть или вообще ничего
• «На фондовом рынке лучше без плеча. Даже если вы эксперт. Я видел, как эксперты теряют все свои деньги. Полностью. Все до рубля»
• Инструменты плеча: траншевая ипотека, субсидированные застройщиком ставки, рассрочка — «каждый выбирает, что ему подходит»
• Личный кейс: выкупил у застройщика актив за 25 млн при цене 35, использовав плечо 50 на 50 — «мне, чтобы выкупить актив, который стоит 25 миллионов, нужно 12-13, а не 25»
• Гибридная стратегия: беспроцентная рассрочка даёт эффективную ставку около 6-7%, а деньги лежат в фонде ликвидности под 15-20%

Вдруг резко рынок упал. Что произойдёт? Ничего. Ну, как бы, дружок, плати ипотеку, всё нормально.— Виктор Зубик

Мифы о рынке недвижимости

Квартира банка, торг с наличными и закрытые базы

Тренды и прогнозы

Студии, расслоение и стрит-ритейл вместо ТЦ

• Рынок переходит в институциональную аренду — при длинной высокой ставке доля людей останется в аренде, а не уйдёт в покупку
• Растёт малогабарит: «молодые люди всё чаще живут поодиночке», семьи создают позже — «застройщики не дураки, они видят спрос»
• Одновременно растёт сегмент дорогой недвижимости: «богатые богатеют, и они улучшают свои жилищные условия… покупают этажи»
• Торговые центры теряют, растёт стрит-ритейл: «все идут на маркетплейсы. И значит, актуальны сейчас стрит-ритейлы, помещения по 20-40 метров»
• Коммерция доходнее, но рискованнее: «она имеет больше рисков, более конкурентный рынок и требует высшей экспертизы»
• Инвестировать стоит туда, где есть приток населения: «Если это есть, то, значит, будет спрос и на покупку, и на аренду»
• Недвижимость остаётся твёрдым инструментом: «под что банк даёт кредит? Под залог недвижимости… пока банкиры считают это твёрдым инструментом, это недвижимость»

Формула прорыва

Усиливать сильное и много работать

Она, как у всех, очень понятная и стандартная. Надо ещё много работать.— Виктор Зубик

• Полтора года без остановки в ковид: «я каждый день приезжал к 9-10 в офис и уезжал в 10 часов вечера. Я завтракал в офисе, обедал в офисе, ужинал в офисе»
• «Я воспринял свой офис, место, где я работал, как тренажёрный зал. Я приходил туда достигать своих целей, фокусироваться» — чтобы дом, работа и сон не были в одном месте
• «У меня очень быстрая обучаемость. Я не готовлюсь часами к чему-либо. Я не пишу сценарий на эфир»
• «Я усиливаю сильное. Это вот американская формула — усиливай сильное, а советская — это нужно усиливать всего по чуть-чуть слабое»
• Кейс: инвесторы требовали уйти от соцсетей в Директ и офлайн — «а зачем нам усиливать слабое? Нам нужно усиливать сильное». Весь бюджет маркетинга остался в соцмедиа
• «Я считаю, что мало кто готов много работать»: с 2018 до августа 23-го не было ни одного отпуска

Ресурсы Виктора Зубика

Telegram YouTube — @smarent

Смотреть и слушать выпуск полностью

Этот конспект — выжимка. Полный разговор:

YouTube ВК Видео Rutube Дзен ОК Я.Музыка Apple Podcasts

Подпишитесь на нас

Радик и Елена Юсуповы — честно о бизнесе, семье и личном росте

Telegram Радика@radikiusupov Telegram Елены@SenyoritaElena