Покупать квартиру сейчас или ждать? Что делать с недвижимостью в 2026

Светлана Наумова

Эксперт по недвижимости, владелец агентства в Москве · 30 лет в бизнесе, из них 25 — в недвижимости. Инвестор, ведёт экспертный блог о новостройках

Telegram YouTube Instagram*

*Meta признана экстремистской организацией и запрещена на территории РФ

Путь эксперта

30 лет в бизнесе, из них 25 — в недвижимости: от Саратова до Москвы

• Владелец агентства и эксперт: «сама работаю с клиентами, покупаю, продаю недвижимость в Москве»
• Ведёт экспертный блог в Ютубе, в Инстаграме, в Телеграме — делает обзоры новых комплексов
• В Саратове было одно из самых крупных агентств недвижимости, работали вместе с сыном и мужем — семейный бизнес
• Первая попытка зайти в Москву: «мы со своим самоваром саратовским приехали со своими технологиями, у нас ничего не получилось, мы через три месяца благополучно закрылись»
• Приехала в Москву одна: «В меня никто не верил, даже мои самые близкие люди, даже муж меня не поддерживал»
• Смеялись над блогом: «мам, ну ты что, ку-ку, тебе там скоро 50 лет будет, ты всё с Инстаграмом там это». Первые клиенты пришли как раз из Инстаграма
• Начала с нуля: сама ногами ходила по жилым комплексам и изучала; сначала несколько сделок, потом первый отдел из 10 человек

Я приехала в Москву, я влюбилась в неё, в эти широкие дороги, в эти красивые жилые комплексы. Я просто с нуля начала. Мне это было не страшно, мне это было просто очень интересно.— Светлана Наумова

Ипотеки и рассрочки

Субсидированные ставки, траншевая ипотека и рефинансирование

• «Тех ипотечных программ, программ-рассрочек, которые есть сейчас, наверное, не было никогда»
• Застройщики сами субсидируют ставку за счёт своей маржи: можно взять, например, на 8%, 7% на 7 лет — «за 7 лет, в принципе, очень многие рассчитываются за ипотеку»
• Рассрочки от 6 месяцев до 47 месяцев: «вы не платите проценты, а оплачиваете лишь только долг за квартиру»
• Семейная ипотека работает до 2030 года, но есть условия и «не для семейных, просто для обычных людей» — не привязанные к семейному положению
• IT-ипотеку надо каждый год подтверждать: «Если вы перестали там работать, то у вас эти условия сняли тут же». Можно взять те же выгодные ставки, «не привязываясь ни к чему»
• Траншевая ипотека: пока дом строится, платишь по 1,5 тысячи, потом переходишь на рыночную ставку
• Рефинансирования бояться не надо: «идёте в другой банк, даже не идёте, это всё документально делается буквально 5 минут»
• 30 лет — это не обязательно 30 лет платить: «Чем больше срок, тем меньше ежемесячный платёж». Есть деньги — «хоть завтра её гасите»
• За стопроцентную оплату застройщики готовы делать скидки: «Эти же 20%, 25% мы видим иногда процент»

И есть такая процентная ставка, например, 11,89% на весь срок. Когда такая ипотека была? Мне кажется, в 2012-2013 году. То есть условия вообще шикарные.— Светлана Наумова

Новостройка или вторичка

Что выбирать под свою финансовую ситуацию

• «Здесь нужно смотреть вашу финансовую ситуацию». Есть все 100% денег — можно смотреть готовое, чтобы заехать и жить
• Много продают дольщики, которые покупали для инвеста: «Они будут смотреться намного интереснее по цене, чем застройщик продает»
• Переуступка — это тоже вторичка, но дом уже готов: «Вы сразу же приходите, видите, какой холл, какая у вас квартира. Всё видите, оцениваете»
• У застройщика покупает тот, у кого нет всей суммы: «первоначальный взнос 10-20% и платёж в месяц 100 тысяч. Ну, как бы тут уже без вариантов» — по-любому новостройка
• Личный кейс: одна из квартир взята под 19%, потому что застройщик давал 25% скидки за обычную ипотеку — «я вот эти 25% скидки я считала, пересчитывала»
• «Если бы я взяла там под 11, у меня была бы очень дорогая цена её, и как бы у меня математика бы уже не билась»

Я понимаю, что для меня это не кабала, для меня это инструмент. Я как бы умею этим зарабатывать, и я с помощью этого зарабатываю на недвижимости.— Светлана Наумова

Ошибки покупателей

Отдел продаж, финмодель, планировка и локация

• Первая ошибка — прийти самому в отдел продаж: «менеджер застройщика расскажет ему про свой проект очень сладко... человек сидит и думает, всё, я прям просто поплыл»
• Ошибка — не сравнивать с другими вариантами: «есть, например, в километре от этого жилого комплекса другой застройщик, другой проект, где выгоднее условия покупки»
• «Никогда про минусы вы не знаете. Никогда вам не расскажут, что здесь будет новый корпус, и у вас здесь будет... окна в окна»
• Второе — не рассчитывать финансовую модель и не сравнивать её между жилыми комплексами: «мы где-то 10 вариантов просчитываем»
• Планировка: люди не смотрят, как потом будет расстановка по мебели, «а вы потом всю жизнь будете жить в этой квартире»
• Локация имеет большое значение и для жизни, и при продаже: «удобство, как добраться, как быстро, какая близость к метро. И точно так же при продаже локация всегда выходит на первый план»

Никогда про минусы вы не знаете. Никогда вам не расскажут. Просто так работает рынок.— Светлана Наумова

Куда вложить 10 миллионов

Почему не котлован, не готовое и не Московская область

• «А что купить за 10 миллионов? Это где-то что-то за МКАДом. Это будет Московская область. Это даже Новая Москва сейчас уже квартиру за 10 миллионов не купит»
• Готовое жильё для инвестиции не подходит: «весь свой прирост, который могла набрать, она уже его набрала». Аренда даёт «5% доходность годовых. Что это за доходность такая?» — это просто сохранение средств, даже ниже инфляции
• Котлован тоже не берёт: «каждая новая очередь сейчас, она выходит всё дороже и дороже. Такого раньше не было». В 90% жилых комплексов цены на старте дороже, чем у очередей со сдачей в 27-м
• Причина перекоса — дорогое проектное финансирование: «застройщики, конечно, главные, но ещё главнее банки — потому что они их финансируют»
• Брать стоит со сдачей в 27-м, когда «из 12 этажей 8 уже построено... практически уже каркас готов, видим, как застройщик работает»
• Стратегия: 10 миллионов — первоначальный взнос 30-40% в однушку 42-43 метра за 22-24 млн в пределах МКАДа, остальное в рассрочку по 144 тысячи в месяц без переплат
• Дальше — ремонт как флиппинг («я ещё добавочно заработаю на ремонте») и выход через 4 года: «я заработаю, я так рассчитываю, X2»
• «Московскую область я вообще не рассматриваю для инвестиций» — там прироста практически нет, математика не бьётся
• Время быстрых денег ушло: «инвесторов, которые залетали на полгода, через год продавали, оно тоже ушло. Это немножко в долгую, это 3-4 года»

На горизонте 5 лет недвижимость в Москве всегда у вас отрастёт, что бы ни было завтра. Послезавтра всё равно будет хорошо. Но просто нужно понимать, что инвестировать на последние деньги нельзя.— Светлана Наумова

Риэлтор, агентство и ИИ

Как выбрать брокера и почему нейросеть не подберёт квартиру

• «Риэлтор — это такая профессия, которую может, в принципе, каждый назвать себя риэлтором»
• Смотреть на опыт и кейсы, «хотя бы 2-3 года был опыта человека»; с помощью открытых вопросов «поймёте, насколько он грамотный»
• Сходить к нескольким брокерам и задать одни и те же вопросы: «чтобы вы поняли, насколько ваш брокер компетентен»
• Признак хорошего брокера — работа вдолгую: «мне важно, чтобы человек потом мне спасибо сказал... А зачем мне что-то кому-то втюхивать, если я понимаю, что мы с этим человеком дальше будем работать?»
• «Не продадим мы сейчас уже ничего быстро. Нужно продавать тогда, когда это будет выгодно»
• Крупному агентству дают закрытые лоты: «вот вам на неделю 5 квартир, скидки такие-то, продавайте. Мы с сайта их убираем, их на сайте нет»
• Услуга для клиента бесплатна: «У нас же прямые договоры с застройщиками, они нам оплачивают»
• Пробовала подбирать через нейросеть: «я хочу инвестировать туда-сюда, и он мне говорил такие проекты, которые я в жизни никогда не пошла»
• ИИ не знает контекста рынка: «У вас, например, есть жилой комплекс, метро Селигерское, а буквально в километре есть ещё один жилой комплекс. Он просто вам про него не расскажет»

Для человека бесплатного взять помощника, не ИИ, а настоящего, — я считаю, грех этим не пользоваться.— Светлана Наумова

Мифы о покупке недвижимости

10 миллионов, котлован, аренда и студии

Тренды и прогнозы

Двушки вместо студий, ставка вниз, перекос цен на старте

• Уход от студий: самые ходовые квартиры — с двумя спальнями, «хотя бы от 43 метров, а так 55-57 метров очень ходовые квартиры»
• «Ставка сейчас понижается, мы ждём, что она так и дальше будет понижаться»: ключевая уже 14,5%, но ипотеки «там 16, 17, 18 — банки всё равно их пока не торопятся снижать»
• Цены на недвижимость «к сожалению, не останавливаются, а всё ещё растут и растут»
• Перекос рынка: старт продаж дороже, чем очереди со сдачей в 27-м — из-за дорогого проектного финансирования
• Застройщикам тяжело: «У них дорогие деньги», поэтому за 100% оплату дают скидки 20-25%
• Города роста — Казань, Питер, Москва: «это всегда такие города, где хорошо растут цены». Москва при этом даже не на первых местах по росту
• Горизонт инвестиций сместился с полугода на 3-4 года

Формула прорыва

Бить в одну точку и кайфовать от процесса

Формула прорыва — это, во-первых, нужно бить в одну точку, быть трудолюбивым и кайфовать от процесса, а не ждать деньги.— Светлана Наумова

• Бить в одну точку: «не распыляться, не идти куда-то по сторонам»
• Отдаваться на 100% тому, чем занят: «может быть, это будет 3 часа, может быть, 4, может быть, 8»
• «Надо сделать хоть как-то, но сделать, чем очень долго готовиться и не делать ничего»
• Кризис 2009-го научил: инвестировать на кредитные деньги очень опасно — «я надеялась на то, что всё будет и так и дальше. А могут быть варианты»
• Всегда просчитывать: а если что-то пойдёт не так, то как я поступлю? «Ответьте себе на этот вопрос, и тогда идите дальше»
• Ипотека — это инструмент: «не надо сломя голову лететь, нужно просто включать её и просчитывать»

Ресурсы Светланы Наумовой

Telegram YouTube Instagram*

*Meta признана экстремистской организацией и запрещена на территории РФ

Смотреть и слушать выпуск полностью

Этот конспект — выжимка. Полный разговор:

YouTube ВК Видео Rutube Дзен ОК

Подпишитесь на нас

Радик и Елена Юсуповы — честно о бизнесе, семье и личном росте

Telegram Радика@radikiusupov Telegram Елены@SenyoritaElena